Si vous avez l’intention de construire ou d’acheter votre première maison ou condo, le Régime d’accession à la propriété (RAP) peut vous aider à augmenter votre mise de fonds en retirant temporairement des fonds de votre régime enregistré d’épargne-retraite (REER).
Si vous êtes admissible à titre d’acheteur d’une première maison, vous avez droit à un retrait unique de 35 000 $ de votre REER. Si vous avez un conjoint, vous pouvez utiliser le RAP et retirer jusqu’à 70 000 $. Vous aurez 15 ans pour rembourser le montant retiré.
Qui y est admissible
Vous pouvez « raper » lorsque…
- Vous êtes un premier acheteur : Selon l’Agence du revenu du Canada (ARC), vous êtes considéré comme un premier acheteur si, au cours de la période de quatre ans, vous n’avez pas occupé une demeure appartenant à vous ou à votre conjoint(e) actuel(le) ou conjoint(e) de fait. La période de quatre ans commence le 1er janvier de la quatrième année précédant l’année du retrait des fonds.
-ou-
- Vous n’êtes pas un acheteur d’une première maison, mais vous avez l’intention d’acheter une maison pour un parent handicapé. Dans ce cas, votre proche handicapé doit demander le retrait du RAP.
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- Vous avez une entente écrite pour acheter ou construire une maison admissible
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- Vous avez l’intention d’occuper le logement en tant que résidence principale dans l’année suivant son achat. Dans le cas où vous avez acheté ou construit la maison pour votre parent handicapé, vous devez avoir l’intention qu’il occupe la maison comme résidence principale.
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- You are a resident of Canada when you withdraw the funds from your RRSPs and up to the time you purchase the home
Quand puis-je retirer mes fonds ?
You must occupy the home before October 1st on the year following your withdrawal. When buying a new home from a developer, fkeep an eye on the delivery schedule and time your withdrawal near the delivery date. Following a conventional 5% -5% -5% down payment schedule, just like our residential project La Tour Fides </ a >, you can plan for your withdrawal to coincide with your final down payment.
Et si vous avez déjà participé ?
Si vous ou votre époux(se) ou conjoint(e) de fait avez déjà retiré des fonds de votre REER dans le cadre de ce programme et êtes toujours propriétaire de la maison, vous ne serez pas considéré comme premier(s) acheteur(s). Pour y être admissible de nouveau, vous devez vendre votre maison, déménager à une autre adresse et attendre la fin de la période de quatre ans. Si vous avez vendu votre maison en 2020, vous devrez attendre 2025.
Retirer vos fonds
Les fonds doivent être dans le compte au moins 90 jours avant votre retrait. Communiquez avec votre émetteur de REER pour prendre rendez-vous ou faites votre demande en ligne. Ils peuvent vous demander de fournir une preuve que vous allez acheter la maison, par exemple une preuve d’achat acceptée ou un contrat préliminaire avec le promoteur. Vous devrez également signer la partie A du formulaire T1036</a » de Revenu Canada. La banque transférera ensuite les fonds sur les comptes de dépôt de votre choix.
Remboursement
Contrairement à vos cotisations REER régulières, le remboursement du RAP n’est pas déductible d’impôt. Pendant 15 ans, vous devrez transférer 1/15e de votre retrait initial du RAP dans votre REER, et cela n’affectera pas votre revenu brut.
Le RAP est considéré comme un « auto-prêt ». Vous vous empruntez de l’argent à l’avenir. La différence avec les autres prêts est que vous ne payez aucun intérêt, mais ne bénéficiez d’aucun avantage fiscal et vous passez à côté d’investissements éventuellement lucratifs.
Avantages : L’argument en faveur du régime d’accession à la propriété
Pour de nombreux acheteurs d’une première maison, le RAP est une occasion unique de mettre le pied dans la porte. Cela leur permet de faire une mise de fonds plus importante, ce qui entraîne moins d’économies, une meilleure chance d’approbation de prêt hypothécaire et peut-être d’éviter de payer l’assurance prêt hypothécaire de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).
Moins d’intérêt et de primes d’assurance prêt hypothécaire
Supposons que vous achetez une maison pour 500 000 $. Vous avez 75 000 $ disponibles dans vos comptes non enregistrés pour votre acompte initial de 15 %. Avec un taux d’intérêt annuel de 2 % sur votre prêt hypothécaire de 25 ans, vous paierez 1 850 $ chaque mois. Puisque votre mise de fonds est inférieure à la barre des 20 %, vous devrez payer une prime d’assurance prêt hypothécaire de la SCHL de 11 900 $, ce qui représente 2,8 % de la valeur de votre hypothèque. Cela ajouterait 40 $ à votre paiement mensuel.
Au lieu de cela, vous pouvez demander le RAP et retirer 25 000 $ de votre REER. Maintenant, votre mise de fonds est de 20 % de la valeur de la maison (100 000 $) et vous êtes exempté de l’assurance SCHL. De plus, votre hypothèque mensuelle est réduite à 1 693 $. Sur une période de 25 ans, vous économisez 11 800 $ en assurance et 9 976 $, pour un total de 21 776 $.
Réduire l’amortissement de votre dette
Les institutions financières utilisent les lignes directrices de la SCHL pour calculer si un emprunteur pourra se permettre un prêt hypothécaire.
Le ratio de référence du service de la dette brute de la SCHL pour les dépenses liées à la maison est de 39 % et de 44 % pour le ratio du service de la dette totale, qui comprend également les autres cartes de crédit, les prêts automobiles et les autres dettes. Ce ratio est un pourcentage obtenu en divisant vos dépenses par votre revenu brut.
En supposant que le revenu de votre ménage soit actuellement de 75 000 $ (6 250 $/mois), voici un tableau comparatif du ratio du service de la dette pour les deux acomptes ($75 000 vs $100 000) :
| Mensuel | Acompte de 75 000$ | Acompte de 100 000$ |
| Hypothèque | 1 850$ | 1 693$ |
| Chauffage | 100$ | 100$ |
| Taxe municipale | 200$ | $200 |
| Taxe scolaire | 20$ | 20$ |
| Frais de condo | 300$ | 300$ |
| Cartes de crédit et autres dettes | 300$ | 300$ |
| Dépenses liées à la masion | 2 470$ | 2 313$ |
| Dépenses totales | 2 770$ | 2 613$ |
| Revenus mensuels | 6 250$ | 6 250$ |
| Amortissement brut de la dette | 39% | 37% |
| Amortissement total de la dette | 44% | 42% |
La différence de 25 000 $, évaluée à 5 % de la valeur totale de la maison, peut vous faire passer d’un terrain instable (39 % GDS et 44 % TDS) avec le plus petit acompte à une position plus confortable (37 % GDS et 42 % TDS), ci-dessous le seuil de la SCHL.
Lisez notre article sur les taux hypothécaires et l’amortissement de la dette.
Une opportunité unique
Le RAP est un instrument financier que vous ne pouvez utiliser qu’une seule fois dans votre vie, sauf exceptions. Cela peut vous aider à augmenter votre influence pour obtenir une maison mieux adaptée à vos besoins à long terme – avec plus de pièces/fonctionnalités ou dans un emplacement plus souhaitable, si vous le souhaitez.
Évaluer votre situation financière
Avant de prendre une décision sur le RAP, nous vous recommandons d’examiner les principes fondamentaux de votre achat de maison, de mettre à jour votre budget et de calculer les chiffres. N’oubliez pas qu’il s’agit d’une occasion unique de retirer de votre REER sans être imposé.
Nous espérons que cet article vous éclairera sur le fonctionnement du RAP et sur les raisons pour lesquelles vous devriez en profiter ou pas. Il s’agit d’une décision importante, nous vous recommandons donc d’en parler avec votre spécialiste REER et votre conseiller hypothécaire pour répondre à des questions spécifiques.
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