Lorsque vous magasinez pour un condo, vous devrez faire un choix important : préconstruction ou revente?
Pour les condos existants, le vendeur engage généralement un courtier immobilier pour gérer l’inscription et les visites et verse au courtier une commission fixe après la vente. Les acheteurs potentiels peuvent le visiter en personne ou faire une visite virtuelle. Une fois la vente finalisée, ils peuvent emménager immédiatement.
Lorsqu’un nouveau projet est annoncé, il est lancé par le promoteur avec des prix attractifs afin de financer le projet. Bien que vous ne puissiez pas visiter un condo comme vous le faites pour la revente, vous pouvez consulter la brochure, le plan, la superficie en pieds carrés, le prix au pied carré, les finitions, l’emplacement, les vues, les aires communes, les spécifications de construction et généralement visiter une unité modèle.
Une autre différence majeure entre les condos neufs et les condos existants est que la taxe de vente (TPS et TVQ) est ajoutée à l’achat d’un condo avant la construction.
Cela dit, pourquoi les investisseurs préfèrent-ils les condos neufs?
Gel du prix du marché
Si vous achetez un condominium aujourd’hui avec une livraison prévue dans trois ans, vous bloquez le prix du marché à la date de votre achat. Votre demeure vaudra (presque) inévitablement plus au moment où vous pourrez l’occuper, la louer ou la vendre. Vos versements hypothécaires ne commencent qu’à la livraison du projet de condos, vous n’aurez donc pas à payer d’intérêts d’ici là. Vous avez la possibilité de le vendre avant la livraison, auquel cas vous ne paieriez aucun intérêt.
Meilleure qualité de construction
Les locataires paieront plus cher pour une unité plus récente et vous pouvez vous attendre à ce que la qualité de la construction soit supérieure à celle des condos plus anciens. Une construction moderne donne davantage de confiance aux futurs acheteurs que le coûts d’entretien seront minimes au cours des 5 prochaines années.
Chaque nouvelle construction résidentielle au Québec est couverte par la Garantie Construction Résidentielle (GCR – Garantie Construction Résidentielle) pendant 5 ans après la livraison. Cet organisme indépendant à but non lucratif inspecte les projets pour s’assurer qu’ils respectent le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Lorsqu’un problème survient, la GCR dispose d’un système de réclamation simplifié afin que le constructeur couvre tous les frais de rénovation, si un accord n’a pas été respecté entre les deux parties. Dans la plupart des cas, les propriétaires peuvent trouver une solution directement avec le constructeur sans avoir à traiter une réclamation avec la GCR.
Le Code du bâtiment du Québec encadre les normes de construction neuve sur son territoire. Il est fréquemment modifié pour s’adapter aux meilleures pratiques du domaine et pour améliorer la santé et la sécurité des résidents. Les modifications récentes apportées au Code de la construction incluent la Loi sur le bâtiment (2015), le Code de la plomberie (2021), Efficacité énergétique (2020), Ascenseurs et appareils d’élévation (2004), Électricité (2018) et Lieux de baignade (2014), entre autres.
Retour sur investissement accru
Comparons deux condos hypothétiques pour déterminer lequel a le plus de potentiel comme investissement sur 3 ans. Les deux habitations sont évaluées à 500 000 $, mais l’une est en préconstruction et l’autre a été construite il y a dix ans. La livraison du condo en préconstruction est prévue dans 3 ans. Le prêt hypothécaire s’échelonne sur 25 ans et son taux d’intêret est de 3%.
Détails de l’achat
| Neuf | Revente | |
| Prix | 500 000$ | 500 000$ |
| Mise de fonds (25%) | 125 000$ | 125 000$ |
| Prêt hypothécaire | 375 000$ | 375 000$ |
| Date de l’achat | Janvier 2022 | Janvier 2022 |
| Premier paiement hypothécaire | Janvier 2025 | Janvier 2025 |
Calcul du retour sur l’investissement
| Neuf | Revente | |
| Principal de l’hypothèque après 3 ans | 0$ | 31 494$ |
| Intérêts de l’hypothèque après 3 ans | 0$ | 32 393$ |
| Paiement hypothécaire total | 0$ | 63 888$ |
| Investissement total | 125 000$ | 156 494$ |
| Dépenses totales | 125 000$ | 188,888$ |
| Appréciation annuelle | 10% | 7% |
| Valeur à la revente (3 years) | 665 500$ | 612 521$ |
| Revenus à la revente | 290 500$ | 269 016$ |
| Retour sur l’investissement initial | 132% | 42% |
Gardez à l’esprit que dans ce calcul simple, nous n’avons pas tenu compte des revenus de loyer, des frais de condo, de l’électricité, des taxes et des dépenses de rénovation. Ces chiffres peuvent fluctuer et fausseront inévitablement le retour sur investissement en faveur de la nouvelle construction, où il n’y a pas de telles dépenses et où le loyer peut être plus élevé.
Un autre élément clé que nous n’avons pas pris en compte est l’intérêt que le propriétaire du condo en préconstruction aurait gagné (ou perdu) en investissant une partie de la mise de fonds et des versements hypothécaires dans ses comptes de placement.
Qui ne voudrait pas un condo en préconstruction?
Sachant qu’un condo neuf peut avoir plus de sens du point de vue de l’investissement, ce n’est pas toujours le choix évident. Notre habitation reflète notre situation de vie actuelle, et les choses peuvent changer très rapidement. Supposons que vous habitiez dans votre condo et que vous deviez déménager à cause du manque d’espace ou que l’emplacement ne vous convienne plus. Vous ne pouvez vous permettre qu’une seule hypothèque, vous devez donc vendre votre condo actuel pour libérer les fonds nécessaires à l’achat d’un logement de deux chambres.
Si votre objectif est d’emménager immédiatement après avoir terminé votre achat, les nouvelles constructions ne vous conviendront probablement pas. Dans ce cas, parce que vous cherchez une résidence principale dans laquelle emménager le plus rapidement possible, il est plus judicieux d’acheter un condo existant. L’alternative serait de louer une maison ou un appartement pendant 2-3 ans, en attendant la livraison de votre nouveau logement.